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Rechtstipp: Das gemeinsame Eigenheim

Sie haben mit Ihrem Ehegatten gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Gemeinsam heißt rechtlich, sie stehen beide als Eigentümer im Grundbuch. Meistens haben Sie zusammen auch die Schulden für die Immobilie aufgenommen, das heißt, sie haben beide die Darlehensverträge unterschrieben. Für die Scheidung der Ehe ist es nicht erforderlich, dass sie sich über die Immobilie einigen. Ihre Ehe wird geschieden und sie bleiben weiterhin gemeinsame Eigentümer.

Allerdings empfiehlt es sich, die wirtschaftliche Verflechtung aufzulösen. Andernfalls haben Sie über die Scheidung hinaus weitere Streitigkeiten. Die Kosten für die Immobilie müssen geteilt werden. Eventuell muss eine Nutzungsentschädigung gezahlt werden. Andererseits hat derjenige, der die Schulden allein zurückzahlt einen Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich. Wird Ehegattenunterhalt gezahlt, muss bei der Berechnung der Gesamtschuldnerausgleich berücksichtigt werden. Die noch bestehende wirtschaftliche Verflechtung steht nach der Rechtsprechung einer Befristung des Unterhaltsanspruchs entgegen.

Sehr problematisch wird es, wenn ein Ehegatte den Verkauf der Immobilie anstrebt und der andere sich weigert, hierbei mitzuwirken. Dann bleibt nur der Weg einer Teilungsversteigerung. In der Teilungsversteigerung wird der Verkehrswert der Immobilie deutlich niedriger taxiert als beim freihändigen Verkauf. Weiterhin können schwierige Rechtsprobleme auftreten, die das Verfahren langwierig und teuer machen. Manchmal ist die Immobilie überhaupt nicht an einen Bieter zu bringen. So zum Beispiel, wenn noch eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch eingetragen ist, obwohl das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Dann ist das sogenannte geringste Gebot mindestens in Höhe dieser Grundschuld abzugeben. Ist die Grundschuld höher als der Verkehrswert der Immobilie, wird die Teilungsversteigerung in manchen Fällen unmöglich. Eine Löschung der Grundschuld bedarf eines Antrages von beiden Eigentümern. Torpediert ein Ehegatte die Teilungsversteigerung, braucht er einfach nur die Zustimmung zur Löschung zu verweigern. Die Zustimmung kann zwar eingeklagt werden, jedoch sind die Erfolgsaussichten nicht vorherzusagen. Eine Interessenabwägung nach Treu und Glaube gemäß § 242 BGB stellt auf den Einzelfall ab.

Es bleibt noch die Möglichkeit, dass Sie selbst die Immobilie ersteigern. Was passiert nach dem Versteigerungstermin, wenn Ihnen der Zuschlag zum geringsten Gebot erteilt wurde?

  1. Der Barbetrag (Verfahrenskosten und Zinsen auf die Grundschuld) muss an das Gericht gezahlt werden. Das Gericht zahlt die Zinsen an die Bank. Es sollte eine Zinsverzichtserklärung der Bank eingeholt werden. Oder auch Minderanmeldung der Bank beim Gericht, dann wird das geringste Gebot niedriger.

  2. Nach dem Zwangsversteigerungsgesetz müssen Sie an die Bank Zahlung in Höhe der noch im Grundbuch eingetragenen Grundschuld leisten, obwohl das Darlehen bereits zurückgezahlt ist. Die Bank wiederum ist zur Löschung oder Rückabtretung des nicht mehr valutierten Grundpfandrechts verpflichtet. Allerdings nur an beide Ehegatten. Die Bank wird also das Geld hinterlegen, wenn zwischen den Ehegatten keine Einigung über die Auszahlung besteht. Es ist wieder ein Rechtsstreit mit dem Ehegatten auf Zustimmung nötig, der langwierig sein kann.

  3. Es handelt sich um eine Eigentümergrundschuld in Gemeinschaft. Jeder der Ehegatten kann aus seiner Teilgrundschuld die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben. Allerdings ist wieder Mitwirkung des anderen Ehegatten nötig. Seine Zustimmung ist aber in diesen Fällen mit Erfolg einklagbar.

Zu empfehlen ist Folgendes: Verhandeln Sie vor der Teilungsversteigerung mit der Bank und verlangen Sie einen dinglichen Verzicht auf die Grundschuld. Dinglich bedeutet, dass der Verzicht im Grundbuch eingetragen ist. Hierfür ist eine Zustimmung des anderen Ehegatten nicht erforderlich. Haben Sie selbst die Immobilie ersteigert und der Erlös enthält die eingetragene Grundschuld in voller Höhe, sollten Sie freiwillig die Hälfte des zurückgezahlten Darlehens an ihren Ehegatten auszahlen.

Wollen Sie es erst gar nicht zu diesen Problemen kommen lassen, besteht folgende Alternative:
Ist die Trennung gerade erst erfolgt und ein Scheidungsverfahren noch nicht anhängig, schließen Sie mit Ihrem Ehegatten einen Trennungs-Ehevertrag ab, in dem Sie eine Regelung über die gemeinsame Immobilie treffen. Was Sie im Einzelnen vereinbaren, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und was Sie wollen. Sie sollten getrennt voneinander anwaltliche Beratung einholen und/oder zusammen zum Notar gehen. Ist der Scheidungsantrag bereits eingereicht, sollten Sie eine Scheidungsfolgenvereinbarung mit ihrem Ehegatten abschließen, die auch regelt, wer die gemeinsame Immobilie zu Alleineigentum übernimmt und den anderen ausbezahlt. Für eine wirksame Scheidungsfolgenvereinbarung müssen beide Eheleute anwaltlich vertreten sein.

C. Werner-Schneider
- Rechtsanwältin -

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